230조 부동산 PF 옥석 가리기, 금융당국 기준 발표

2024년 5월 17일 소식지 내용입니다.

 

안녕하세요, 

금융당국이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 '옥석 가리기'를 위한 평가 기준을 제시했습니다. 부실한 사업장의 기준을 명확히 해서 빠른 정리를 유도하겠다는 취지입니다.

 

■ 230조원 규모의 우리나라 부동산 PF 사업장의 본격적인 옥석 가리기가 시작된다고....

 

네, 어제 정부가 말도 많고 탈도 많던 부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안을 드디어 발표했습니다. 사실 2022년 하반기 레고랜드사태 이후, PF 리스크가 우리나라 경제의 최대 뇌관으로 떠오르면서 정부가 '연착륙'에 방점을 찍은 대책들을 발표해 왔습니다.

이번 대책의 핵심은 시장의 논리로 PF 사업장 대수술을 통해 부실은 솎아내고, 회생이 가능한 사업장엔 돈을 풀겠다는 겁니다.

 

■ 달라진 PF 사업성 평가 기준은 뭐야?

 

일단 기존의 본 PF 중심의 평가 기준을 브릿지론과 본 PF로 구분했습니다.

브릿지론은 보통 PF 사업의 가장 첫 단계, 즉 토지매입 등 초기에 필요한 자금 대출입니다. 그동안 구체적인 평가지표가 없다는 지적이 많았습니다. 부동산 경기가 위축되면서 미분양 리스크로 본 PF로 전환이 안 되는 경우가 허다한데도, 이에 대한 부실을 측정할 기준이 없었던 겁니다. 그래서 사각지대에 있던 브릿지론을 끄집어냈습니다.

 

※ 부동산 PF 대책 주요 내용(출처:동아일보)

 

브릿지론, 본 PF 모두 만기연장이나 경·공매 유찰, 금융위험, 사업비 등을 공통으로 단계별 평가 기준을 구체화했습니다. 지금까지 금융사들은 PF사업장을 양호-보통-악화우려 이렇게 3단계로 분류했는데, 당장 다음 달부터 양호-보통-유의-부실우려, 총 4단계로 나눠 평가하게 됩니다.

특히, 새롭게 추가된 부실우려 단계의 사업장은 브릿지론이나 본 PF 모두 연체 이자조차 내지 못하고 대출 만기를 네 번 이상 연장했거나, 경·공매 시장에서 세 번 이상 유찰되는 등 추가로 사업 진행이 곤란한 경우가 해당합니다. 사실상 퇴출입니다.

지금까지는 이곳들에 30% 안팎의 충당금을 쌓았으나, 앞으로는 두 배가 넘는 대출액의 75% 이상을 쌓아야합니다.

 

■ 금융회사들에 충당금 더 쌓을래, 부실 사업장 경·공매 시장에 내놓을래, 이거구나?

 

맞습니다. 지금까지 금융사들은 PF사업장을 다소 긍정적으로 평가했습니다. 보통 기준금리가 인하되면 부동산 경기가 좋아진다는 인식이 강합니다. 그래서 작년부터 미국의 금리인하가 본격적으로 시작될거다 하니까, 문제가 있는 PF사업장을 들고 버티기에 돌입한 곳들이 많았습니다. 부동산 경기만 좋아지면, PF사업장에 대한 평가도 좋아질 것이기 때문입니다.

그런데 이게 왜 문제냐면, 이런식으로 부실이 이연되다 보니 정상 사업장까지 도매급으로 평가되면서 자금경색 우려가 커졌습니다. 이렇게 전반적인 사업장의 착공이 지연되다 보면, 2~3년 뒤에 부동산 공급이 위축될 수도 있습니다.

그래서 이런 불확실성을 해소하고, 예측가능성을 높여서 속도 있게 연착륙을 추진하겠다, 이게 이번 대책의 핵심입니다.

 

■ 구조조정 대상이 될 PF사업장 규모는 얼마나 돼?

 

그동안 금융당국이 관리해 온 PF 대출잔액이 작년 말 기준으로 136조원 정도였습니다. 이번 대책은 부동산 PF 대출 이외에 위험 특성이 비슷한 토지담보대출, 채무보증 약정까지도 사업성 평가 대상에 포함했습니다.

또, 행안부 관리·감독을 받는 새마을금고도 포함했습니다. 그러면서 230조원으로 잔액이 늘었습니다. 100조원 정도 더해진 겁니다.

당국이 추정한 구조조정 대상은 여기의 5~10%, 최대 23조원 정도입니다. 이 중에 경·공매 시장에 나올 규모는 2~3%, 7조원 안팎으로 보고 있습니다.

 

■ 경·공매 시장에서 사업성 안 좋은 PF 소화하고, 그래도 팔리지 않으면 돈을 풀겠다는 건데.... 무슨 돈으로 주는 거야?

 

금융권입니다. 그나마 여유있는 은행/보험사들이 최대 5조원 규모의 공동대출, 신디케이트론을 조성하기로 했습니다. 일단 다음달에 1조원정도 민간수요를 보강한 뒤, 상황에 따라 실탄을 추가로 쏘겠다고 밝혔습니다.

 

 

※ 부동산 PF 연착륙 정책(출처:파이낸셜뉴스)

 

경·공매 시장에 나온 사업장에 대한 경락자금 대출이나 부실채권을 사들이고, 진짜 어려운 곳에는 일시적인 유동성을 지원하는 방식이 될 것으로 보입니다.

실탄을 또 마련한 곳이 캠코입니다. 1조 1천억원 규모 펀드에서 우선 매수권을 도입해, PF 채권을 매도한 금융회사에 추후 채권 처분시 재매입할 기회를 주는 겁니다. 이렇게 하면 아무래도 사업장을 사겠다는 사람과 팔겠다는 사람의 가격협상에 도움을 줄 수 있습니다. 자금 집행 속도를 올리겠다는 겁니다.

 

■ 사업성 없는 PF에 신규 자금 공급이 원활히 될까?

 

그래서 자금공급을 촉진하고자 인센티브도 준다고 합니다. 일단 부실사업장에 지원된 신규 자금에 대한 건전성 기준을 낮췄습니다.

기존에 '요주의 이하'로 분류됐는데, 한시적이나마 정상 분류를 허용했습니다. 또, PF 사업장 매각이나 신디케이트론 지원으로 손실이 발생할 경우에는 담당 임직원도 면책해 주기로 했습니다.

금융회사의 경우 각 업권마다 굉장히 다양한 자본관리 비율을 가지고 있습니다. 신용공여 한도 규제나 대출 취급 기준, 유동성 관리 기준 등 많은데, 이런 것들도 완화해서 운신의 폭을 넓혀주기로 했습니다.

 

■ 그래도 일단 충당금을 더 쌓으라고 하고 신규 자금도 공급하라고 하니 금융권은 좀 울상일 거 같네....

 

아무래도 저축은행, 증권사, 캐피탈 같은 제2금융권은 브릿지론이나 토지담보대출 같은 고위험 부동산 PF 비중이 높다 보니, 추가 손실 인식이 불가피해 보입니다. 특히 저축은행 같은 경우 작년에 연간 기준 적자였던 곳인데, 올해 이익으로 충당금조차 커버가 안 되면 증자를 해야 할 수도 있습니다. 이번에도 돈줄 역할을 하게 될 은행이나 보험사들은 소위 팔 비틀기에 대한 볼멘소리도 나옵니다.

또, 정부가 적기를 놓쳤다는 비판도 있습니다. 레고랜드 이후에 PF 리스크가 본격화됐는데, 급등한 연체율에도 대출 만기만 연장하다 보니 부실을 키웠다는 겁니다.

 

■ 당국 입장은 어때?

 

적기를 놓쳤다는 비판에 대해서는, 사실 레고랜드사태때 구조조정에 착수했으면 시장 변동성이 어마어마했을 겁니다. 그러나 정부의 방점은 연착륙에 있습니다. 지금은 어느 정도 매크로 환경이 안정됐고, 최근 태영건설 사태를 지나면서 부동산 이슈도 잦아들었으니, 이제는 타이트한 관리로 시장의 부작용을 최소화할 수 있는 시기라는 입장입니다.

이번에 특히 강조했던게, 이번 대책은 금융시장과 금융사, 건설사가 모두 감내할 수 있는 범위에서 장기적으로 추진하겠다는 거였습니다. 자본비율이나 충당금을 고려하면 강화된 PF 사업장 평가기준에도 금융사나 건설사에 미치는 영향이 크진 않을 거다, 이걸로 흔들리는 일은 없을거라는 주장입니다.

 

 

※ 출처 : MBC 손에 잡히는 경제