PF발 건설사 5월 위기설

2024년 4월 24일 소식지 내용입니다.

 

안녕하세요, 

건설사의 연쇄부도가 발생할 수 있다는 위기설이 꺼지지 않고 있습니다. 태영건설과 같은 워크아웃 사태가 또 일어나면 금융권까지 도미노파장이 이어질거란 우려 속에 5월 위기설이 나오고 있습니다.

 

■ 건설사들의 위기설이 꺼지지 않고 있네, 5월 위기설이 나오고 있다고?

 

네, 지난해 12월말에 중견건설사 태영건설이 워크아웃을 신청하면서, 건설업계 프로젝트 파이낸싱 PF부실위험이 본격적으로 사람들에게 알려지기 시작했습니다.

이번 5월 위기설은 고금리와 건설경기 불황이 겹치면서 건설사들의 PF 부실이 심각해졌고, 자금력이 없는 건설사들은 줄도산이 일어날 것이라는 시나리오입니다. 4월에 총선이 있으니 정부와 정치권이 선거를 치를 때까지는 이런 위기가 드러나지 않도록 누르고 있다가, 총선 이후 본격적으로 터져 나올 것이라는게 '4월 위기설'이었습니다.

정부에서는 4월 위기설은 과장된 것이고 충분히 관리 가능한 수준이라고 거듭 강조해 오고 있지만, 건설업계나 금융권에서는 여전히 PF 부실이 시한폭탄처럼 터져 나올 수 있다고 보고 있습니다. 이제 5월 위기설로 달을 바꿔 위기설이 이어지는 겁니다.

 

■ 건설사들 최근 상황 얼마나 안 좋은 거야?

 

현장의 상황을 정확히 전달하고자 대형 건설사 PF 담당자에게 확인해본 결과, 결론은 꽤 좋지 않은게 맞습니다. 중소형 건설사들이나 시행사들은 매우 심각하고, 이미 도산하는 곳이 많이 나오고 있다고 합니다.

현재 금융권에서 프로젝트 파이낸싱을 신규로 일으키는 곳은 4대 건설사를 제외하곤 사실상 전멸했다고 보는 게 맞습니다. 대부분은 기존 PF를 연장하거나 리파이낸싱을 하는 것만도 버거워하는 상황이라고 합니다.

 

※ 금융권 부동산 PF대출 잔액 추이(출처:이데일리)

 

사업장별로 보면, 지방에서는 신규 프로젝트는 엄두도 내지 못하고 있고, 수도권을 포함한 경기도권도 신규보다는 기존 프로젝트를 마무리 짓는데 초점을 맞추고 있습니다.

요즘 가장 골칫거리는 원가관리입니다. 원자잿 값이 많이 오른 영향 때문에 적자를 보며 공사를 진행해야 하는 사업장이 나오기 시작했다는 겁니다. 매출 원가율은 대체로 80%대를 유지해 왔으나 지난해 90%를 넘은 사업장이 늘기 시작했고, 이제 100%를 넘어 적자사업장이 나오고 있습니다. 이는 사업성을 떨어트려 PF 부실로 이어집니다.

 

■ 각종 통계상으로도 PF 부실이 드러나고 있던데....

 

그렇습니다. PF란, 건설사업을 진행하는 과정에서 공사비를 포함한 각종 필요한 자금들을 금융권에서 빌리는 것으로, 빚입니다. 빚이 많아지고, 갚지 못하는게 가장 심각한 위기입니다.

그런데, 지난해말 기준 전체 금융권의 부동산 PF대출 잔액은 135조 6,000억원으로, 지난해 9월말(134조 3,000억원) 대비 1조 4,000억원 많아졌습니다. 2022년말(130조 3,000억원)과 비교해선 5조 3,000억원 늘었습니다.

8년전인 2016년말 기준 금융권 부동산 PF 대출 잔액이 47조원이었습니다. 4년 뒤 2020년 말까지 88조원이 넘었는데, 4년 사이에 40조원이 늘어서 2배 가까이 늘어난 겁니다. 그리고, 3년 사이 50조원이 더 늘어서 135조원까지 늘어났습니다. 근 10년간 PF의 불어나는 속도가 가속도 붙었다는 것을 알 수 있습니다.

각종 부동산 가격이 가파르게 오르는 시기여서 건설사들이 공격적으로 사업을 확장했고, 금리도 낮다 보니 거리낄 것 없이 PF를 받은 겁니다. 금융권도 대출해 주고, 이자와 수수료가 쏠쏠하니 은행, 보험사, 증권사 할 것 없이 다 뛰어들었습니다. 그 후폭풍이 작년부터 본격 불어온 겁니다.

지난해 말 기준 금융권 부동산 PF 연체율은 2.7%입니다. 1년전(1.19%) 대비 두 배 이상 증가했고, 후순위 대출이 많은 증권사와 저축은행의 연체율이 높습니다.

PF 만기가 도래하는 금액 중 절반 이상이 '브릿지론'이라는 것도 우려스러운 대목입니다. 브릿지론은 토지매입이나 인허가 단계에서 단기로 빌리는 대출입니다. 금리도 상대적으로 높습니다. 브릿지론 비율이 높다는건 부실화될 가능성이 더 높다는 것으로 봐야 합니다.

올 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%(약 8조 2,000억원)가 브릿지론으로 나타났습니다. 이 중에서도 약 6조 4,000억원의 브릿지론이 올 상반기 중 만기가 돌아옵니다.

PF 만기가 보통 공사 기간+6개월~1년입니다. 공사 기간을 3년이라고 보면, PF 만기는 3년 6개월~4년입니다. 2020년, 2021년까지 대량으로 받았던 PF 대출이 올해부터 만기가 본격 돌아오기 시작하는 겁니다.

최근 폐업하는 건설사도 올해 부쩍 많아졌습니다. 올해 들어 4월 초까지 폐업 신고한 건설사는 1,000개사가 넘었습니다. 2020년, 2021년에는 같은 기간 700여개사였으니 폐업이 많아진걸 알 수 있습니다.

 

※ 건설업체 폐업신고 추이(출처:뉴스웨이)

 

기본적으로 금리가 너무 높다 보니 업계 전반에 돈이 돌지 않고 있었습니다. 현재 브릿지론 금리는 신용등급 A 건설사에 수수료+금리 합쳐서 10%, 본 PF로 전환 시 7.5%인데, 이게 2년 사이에 2배 가까이 오른 것입니다. 대형 건설사 아니면 빌릴 엄두를 못 낼 수준이라고 합니다.

 

■ 한편 우리나라는 금융시장의 변동성이나 건설경기에 취약할 수밖에 없다고....

 

건설 사업의 시작은 시행사입니다. 시행사가 금융권에 PF를 받아서 사업을 진행하는데, 자기자본이 낮다 보니 PF 의존도가 너무 높고, 그래서 무리한 대출이 허다합니다. 국내 시행사의 자본 요건의 경우, 총사업자금의 5~10% 수준이고, 미국은 20~30%까지 확충합니다.

시행사 자본요건의 경우, 건축물의 연면적 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나, 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 규모 이상의 부동산개발의 경우 자본금(법인 3억원 · 개인 6억원)을 갖추고 부동산개발업을 등록해야 합니다. 2022년 말 기준 2,715개가 등록되어 있으며, 미등록개발업체까지 포함하면 6만여개 수준입니다.

우리는 선분양이기 때문에 착공 후 공사비를 수분양자가 내는 계약금과 중도금으로 충당합니다. 이것도 사업이 휘청이면 수분양자들의 피해로 돌아오게 됩니다. 주택경기 침체로 미분양 비율 높아지면 사업진행이 어려운 구조입니다.

미국/캐나다/호주 등에선 수분양자 자금을 사업비로 활용하지 않아 계약금은 제3기관에 예치해 보호합니다.

 

■ 금융 당국이 이달 안에 PF 정상화 계획을 발표할 계획이던데, 어떤 내용이 될까?

 

앞서 금융당국은 PF 지원 방안으로 정상 사업장에 보증 공급을 확대하고, 일시적 유동성 부족을 겪는 사업장에는 신규 자금 대출을 유도하는 지원 대책을 내놨습니다.

이번 정상화 계획에는 회생 가능한 사업장과 부실 처리해야 될 사업장을 구분해, 실제 구조조정에 돌입하는 방안이 담길 것으로 보입니다. 부실 사업장 정리를 촉진하기 위해 사업성 평가 기준이나 채권 분류 기준을 개편하고, 부실 사업장으로 판단된 곳은 경매나 공매를 활성화하는 방안이 포함될 것으로 알려졌습니다.

부실화된 PF를 부실 처리하는 거니까 터질게 터지는건데, 한꺼번에 터지지 않고 질서 있게 터지게끔 하는게 이번 정상화 계획의 골자가 될 것으로 보입니다.

 

※ 출처 : MBC 손에 잡히는 경제

 

 

흥국증권에서 재미있는 보고서를 하나 내놨네요. “미국은 금리를 꼭 내려야 할까?” 요약을 해보자면 다음과 같습니다. -. 올해 미국 경제는 강한 고용시장에 따른 견조한 소득증가와 초과저축, 금리인상폭에 비해 느슨한 유동성관리 등 우호적인 여건을 바탕으로 추세 이상의 경제성장을 이어갈 것 -. 그러나 경기침체 가능성은 낮으나 강도 높은 긴축이 장기화 될수록 고용-소비-투자의 순환고리를 약화시킬 것 -. 연준이 올 7월과 12월 2차례, 50bp의 금리인하를 시작할 것으로 예상, 대한 연준의 영향력을 유지하기 위한 예방적 성격이 강하며, 금리인하 사이클은 내년에도 이어질 것으로 전망   저도 그렇게 생각합니다. 금리를 안내리는게 아니라, 오히려 튈수도 있겠다는 생각입니다.